Mais de dois séculos após o fim do período colonial, o Brasil ainda preserva um sistema jurídico que remonta àquela época: a enfiteuse, também conhecida como aforamento ou emprazamento. Esse mecanismo permite que, em algumas cidades, santos católicos figurem como “donos” de terras em áreas nobres e centrais.

“A enfiteuse é uma figura jurídica herdada do direito português e implementada no Brasil desde o período colonial. Ela foi amplamente utilizada pela Coroa e pela Igreja para ocupar, administrar e arrecadar rendimentos de grandes extensões de terra”, explica Daniel Blanck, especialista em direito imobiliário.

Nesse modelo, o “proprietário original”, chamado de senhorio – que pode ser a Igreja, o Estado ou a família imperial brasileira – mantém o controle direto das terras. O uso, por sua vez, pode ser delegado a particulares, chamados enfiteutas ou foreiros, que passam a ter o “domínio útil” e podem usufruir do lote.

Os enfiteutas pagam anualmente uma taxa, denominada foro, pelo uso do terreno. Em caso de venda do imóvel ou das benfeitorias construídas no local, pagam um percentual sobre o valor da transação ao senhorio, como forma de compensação. Essa taxa é chamada de laudêmio.

“A enfiteuse divide a propriedade em dois domínios: o direto, que permanece com o senhorio, e o útil, pertencente ao morador, que pode usar, herdar e vender o imóvel, mas deve pagar um foro anual e, em caso de venda, o laudêmio”, detalha Blanck.

Enquanto Portugal extinguiu a enfiteuse em 1976, no Brasil, o primeiro Código Civil nacional, de 1916, reconheceu as antigas enfiteuses e regulou o aforamento da terra e dos demais bens imóveis. Em 2002, o novo Código Civil brasileiro reconheceu as enfiteuses anteriores e proibiu novos aforamentos e subaforamentos.

Apesar da proibição de novas enfiteuses, muitas propriedades em áreas históricas, especialmente no litoral e em antigas posses eclesiásticas, ainda seguem vinculadas a este regime.

O mais antigo registro de enfiteuse conhecido remonta à Grécia Antiga, no século 5 a.C.

Segundo Lucimar Alves Elias, presidente da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (Fenaci), a enfiteuse serviu ao país no início da colonização, mas com o tempo, deixou de ser útil. Ela defende alterações na lei para extinguir o regime.

Atualmente, tramitam no Congresso projetos que visam extinguir o regime de enfiteuse e o laudêmio de terrenos da Marinha, com discussões sobre a possibilidade de estender a medida aos lotes da Igreja.

Para Daniel Blanck, a solução mais prática seria a remição ou resgate do aforamento, que permite ao foreiro comprar o domínio direto e obter a propriedade plena. “A legislação permite ao foreiro resgatar o aforamento mediante pagamento ao senhorio, normalmente o equivalente a dez vezes o valor do foro anual mais o laudêmio de 2,5%. Após o resgate, extingue-se o vínculo e o imóvel passa a ser de domínio pleno”, afirma.

A fundação de muitas cidades brasileiras se deu por meio de doações de terras à Igreja Católica, que construía uma capela no local, dando origem ao povoado. Nessas situações, um proprietário ou um conjunto de proprietários doavam uma faixa de terra a um santo de devoção, formando o chamado patrimônio religioso. Cabia à Igreja a administração do patrimônio, sendo o aforamento uma forma de manter algum rendimento para os gastos eclesiásticos.

A tradição de doar um patrimônio religioso a um santo de devoção persistiu no Brasil nas primeiras décadas do século 19. Essa realidade é identificada no número considerável de cidades cujo patrimônio original de fundação possui a Igreja como titular direta da terra e em regime de aforamento.

Um exemplo é Jeriquara, no interior paulista, onde moradores e o poder público não possuem registros de seus imóveis devido a uma doação de terras para a formação do patrimônio de São Sebastião de Jeriquara em 1876.

Outro exemplo é Ribeirão Preto, cuja região central pertence até hoje a São Sebastião, com a arquidiocese do município como sua representante.

A enfiteuse tem impacto direto no valor dos imóveis e pode dificultar a transação. “Na prática, o comprador adquire apenas a construção e o direito de uso do terreno, mas o solo permanece sob domínio da Igreja”, comenta Eduardo Castano, especialista em gestão de negócios e mercado imobiliário.

A venda exige autorização da diocese ou paróquia responsável, e o comprador não se torna proprietário pleno do solo, apenas da construção. Além disso, o laudêmio deve ser pago toda vez que acontece a venda de imóvel em terras que pertencem à Igreja, o que afeta a liquidez e o valor de revenda dos imóveis.

A Conferência Nacional dos Bispos do Brasil (CNBB) informou que mantém uma comissão especial responsável pela “Causa dos Santos”, mas não houve informações sobre quantas terras de santos existem no país e quanto se arrecada anualmente com o laudêmio.

Fonte: revistacasaejardim.globo.com